Агентство коммерческой недвижимости RealtyS

Всегда вместе к цели!

Аренда и продажа коммерческой недвижимости. Складская, Промышленная, Недвижимость под производство, свободного назначения. Жилая недвижимость.

Вы ищете производственно-складское помещение, или хотите сдать, продать свою недвижимость? Становитесь нашими клиентами!

Узнать больше
 

Индустриальные парки Не браунфилд, так гринфилд

01.02.17

Индустриальные парки Не браунфилд, так гринфилд

 

Cудя по информационному шуму все свободные пространства в стране заполнены промышленными, индустриальными, индустриально-технологическими парками, технопарками и прочими технополисами. А если всё это еще водрузить на т.н. технологические платформы да подключить к производственным кластерам – то инновационных производителей по паре на квадратный километр выйдет. Несмотря на разнобой в определениях-понятиях у паркостроения есть положительный тренд. Исходит он от приморских питерских и примосковских территорий, постепенно углубляясь внутрь страны. Наибольшая степень понимания, на наш взгляд, сложилось по предмету «индустриальный парк». На них и взглянем, сосредоточившись на реальной практике - там, где она есть.

Точки новой индустриализации

ТехДетали

Индустриальный (промышленный) парк (далее - ИП)  – управляемый специализированной управляющей компанией (далее - УК) комплекс объектов, состоящий из земельного участка/участков с производственными, административными, складскими и иными помещениями/сооружениями, обеспеченный энергоносителями, инженерной и транспортной инфраструктурой и административно-правовыми условиями для размещения производств. Индустриальные парки могут быть двух типов: гринфилд (greenfield) – на площадке, ранее не использовавшейся под строительство, и  браунфилд (brownfield) –в приспосабливаемых помещениях.

Индустриальные парки создаются как на промплощадках опустошенных заводов, так же и буквально в чистом поле. Резон первого случая только в том, что иногда после разора остались в более-менее пригодном состоянии коммуникации: подъездные пути, газ, вода, электричество. Но там, где возрождать нечего – прямой путь в чистое поле: порой получается не просто технически и технологически прогрессивней, но  дешевле и быстрей. Именно так начинала Калужская область – признанный в России первопроходец индустриально-паркового строительства с автопроизводственным уклоном.

Ясно, что активность приморских и центральных территорий далеко не случайна, а определена критериями логистики, близостью к «разрешительным иерархиям» и т.п. А вот традиционно индустриальные субъекты, как то Урал с Сибирью, которыми вроде как еще Ломоносов завещал державе прирастать, и где издавна точили, клепали, ковали былую мощь – в догоняющей группе. Хотя, разумеется, что и от степени ответственности местных властей, от инновационного и шире – бизнес-климата в целом, от самоорганизации бизнеса тоже многое зависит. Наш обзор ситуации в очередной предсказуемый раз показывает острую географическую зависимость в развитии и этой животрепещущей сферы.

На западе и парки гуще

Основная часть российских ИП расположилась в европейской части. Назовем их поименно, тем более, что в консолидированной информации все-таки определенный дефицит. Да и вообще знать эти места полезно: ну с чем еще иначе связывать хоть какую-нибудь модернизацию экономики?

В ИП Владимирской обл. – «Вязники», «Ставровский», «Автосвет» (перепрофилированный Киржачский завод «Автосвет») - 35 иностранных резидентов, которые уже суммарно инвестировали  в производство $8,5 млрд.

Калужская обл. располагает шестью парками: «И-Парк Лемминкяйнен», «Калуга-Юг», «Калуга-Детчино», «Грабцево», «Росва» - автопроизводственный профиль, «Ворсино» - ТНП. Все - категории гринфилд. Выпускают 18 марок автомобилей, видеотехника, бытовая химия, косметика и т.д. Создано более 22 тыс. новых рабочих мест, в планах - еще не менее 15 тыс. Уровень локализации технологий  40 - 60 %. Налоговые поступления от резидентов ИП дают четверть доходов бюджета области.

В Ленинградской обл. действуют: «Гринстейт Горелово», «Мариенбург», «Марьино». Под управлением УК «Кировский технопарк» помимо одноименного - «Кировский» также индустриальный парк «Приневский». Приглашают резидентов «Дони-Верево» и «Федоровское». Время торопит разрешения «учредительских тяг» вокруг формирования так необходимого мультимодального хаба в морском порту в Усть-Луга.

Липецкая обл. явилась своего рода апробационной площадкой для ОЭЗ производственно-промышленного типа (ППТ) на региональном уровне. Сегодня это ряд парков, действующих на условиях ОЭЗ: «Липецк» - облегченная стеклотара, минераловатная теплоизоляция, теплотехническое оборудование и др.; «Тербуны» - стройматериалы, металлоконструкции; «Чаплыгинская» - запорная арматура; переработка нефти и газового конденсата; «Данков» - переработка древесины; «Елецпром» - пищепром.

Технопарк «Мордовия» в Саранске, известен, разумеется, не только посещением его местным гражданином Депардье, но и тремя десятками производственных проектов в сфере светотехники, приборостроения, информационных технологий. 

В Самарской обл. на стадии проектирования и строительства промпарк «Машиностроение, приборостроение, металлообработка», транспортно-логистический парк, а также ОЭЗ промышленно-производственного типа в Ставропольском районе области.
Одноименным индустриальным парком располагает Тамбовская обл.

За передовым опытом обеспечения должной эффективности новых промплощадок едут в Татарстан. Особо привлекает ОЭЗ ППТ «Алабуга» - автокомпоненты, автосборка, нефтехимия и т.д. Также успешно действуют: «КИП Мастер» на КамАЗе, «Технополис Химград». Недавно открыт «Чистополь». Проектируются «Камские поляны», «Агропромышленный».

В Чебоксарах решено разместить парк электротехнического кластера на пл. 23 га возле завода «Промтрактор».

Индустриальный парк «Заволжье» в Ульяновской обл. обрел крупного резидента - Gildemeister AG с объемом инвестиций в 20 млн евро. К этому ИП область намерена прибавить еще по меньшей мере два: ДААЗ и «Новоульяновск». 
В Ярославской обл. известен парк «Новоселки» рядом производств для обрабатывающей, автомобильной, нефтехимической, авиационной промышленности. Создается также парк «Тутаев».

Как перевалить деньги через Урал?

Проминновации развивающихся стран уныло однообразны: резидентам-инвесторам предлагается уже готовая инфраструктура. Плюс налоговые льготы, вплоть до вычетов за обучение персонала и т.д. Чтобы тот же индустриальный парк сразу привлекал ни какие попадя,  а новейшие, прорывные технологии. У нас всё существенно не так. Велика Расея: как бы даже с пониманием важности темы на всех ну никак не хватает.

Относительно неплохо дела на западном «уральском форпосте» – в Пермском крае. В начале столетия регион заявился уймой проектов. Сейчас есть «Морион», «Промсвязь», «Осенцы». Первый – наиболее известен в своём разряде образованных из оборонки: порядка 300 резидентов (якорный «ЭР-Телеком Холдинг»), основное направление - IT-технологии.  Из частных наблюдатели возлагают надежды на жизнестойкость парка «Красный», который, правда, скуп на свежие новости.

На мощный прорыв в сфере IT при поддержке Минкомсвязи РФ рассчитывал Западно-Сибирский инновационный центр в Тюмени. Этап инфраструктурной наработки он прошел довольно успешно. Правда, благодаря не столько федеральному соучастию, сколько поддержке местных нефтедобытчиков. IT-ориентацию пришлось «разбавить», в частности, стройиндустрией. Компания «Промышленный минерал» продвигает промполы и стяжки из магнезиального цемента; «СибСтрой-Логистик» -  гидроизоляцию BENTOLOCK на основе натриевого бентонита;  Фирма «Тюмень Эковата» - теплоизоляцию из макулатуры с апирогенными и антисептическими добавками. Вторая очередь инноцентра предполагала освоение 75 га в районе оз. Алебашево. Замах сократили до 13 га, но на освоение денег нет, а оптимизм вероятен не ранее 2014 года.

Курганский областной технопарк с 2008 года привлек десяток резидентов и едва не закрылся, так и не перешагнув стадию формирования. Из областного бюджета денег ноль, от федералов - круглый ноль. Кое что перепало из Фонда Бортника. В качестве якорного резидента может стать завод «Курганприбор», но вряд ли это снимет общую проблему финансирования. 

Не богат инновационной инфраструктурой Южный Урал. В Челябинске только-только открыт первый инновационный технопарк - объединенными усилиями ЮурГУ и радиозавода «Полёт». Настоящий индустриальный парк на 15-20 проектов будет под Челябинском, в пос. Малая Сосновка:формируется и приглашает резидентов.

Промышленно-логистический парк в Новосибирской обл., казалось бы, – важнейшее транспортное звено на пути в Юго-Восточную Азию: здесь Транссиб, здесь аэропорт «Толмачево»... Но освоение 800 га из 2000 выделенных сдвинулось только когда 3 млрд руб. на  инфраструктуру смогла сыскать обладминистрация.

В Свердловской области иннопарковые идеи витают с начала века - со времени губернатора Эдуарда Росселя... На деле первым и единственным пока из получивших сертификат стал химпарк «Тагил» на базе предприятия «Уралхимпласт»: на пл. в 140 га полтора десятка резидентов, ключевым считается проект завода по производству метанола. Другой реально действующий парк – в К.-Уральском, получивший 35 га на территории Синарского трубного завода. Убедившись в полезности, местные власти обещают добавить площадей из городских и пригородных неосвоенных пространств. 
Губернатор Евгений Куйвашев, не отвлекаясь от проблематики  ОЭЗ «Титановая долина», будто залпом объявил еще десять проектов. Наибольшие шансы на реализацию в обозримой перспективе, по мнению наблюдателей, имеют три: «Университетский», «Богословский» и «Кольцово». Первый должен логично завершить проект создания кампуса Уральского федерального университета на оз. Шарташ близ Новосвердловской ТЭЦ. Формировать второй во многом подгоняет неопределенность с перспективой Богословского алюминиевого завода, к тому же здесь наметился якорный резидент – ОАО «Энергетические проекты». Судьбу третьего проекта предопределяет логистическая развитость узла в районе международного аэропорта «Кольцово». Реализация проектов завязана на Корпорацию развития Среднего Урала (КРСУ). На момент подготовки номера оптимистично-актуальных новостей по данной теме в корпорации не было.

Томск, который сам сибирский наукоград, с 2007 года лелеет надежду на целых пять промышленных парков. Сейчас область рассчитывает на господдержку хотя бы по двум: машиностроение и пищепром. Якорным резидентом по первому может стать «Томсккабель», планирующий своё медеплавильное производство.

Причислить к лику индустриальных...

По части финансовой поддержки иннопаркам государственных и прочих ассоциативных желающих, прямо говоря, не много. Что же касается «причислить к лику» индустриального парка, отсертифицировать как следует – за этим не задерживается. Мы не касаемся сейчас системы сертификации, заметим только, что она нуждается в упорядочении.

Создается впечатление, что индустриальные парки, не говоря уже об уйме технопарков разного пошиба,  никто еще как следует пока и не считал. Вот, к примеру, в Ассоциации индустриальных парков России, судя по её информации, прошли добровольную сертификацию 15 действующих плюс 5 проектируемых парков. РА «Эксперт» насчитывает вживую 36 действующих и более 50 проектируемых. В целом же говорят более 200: в основном в идеях, нежели в проектах. То есть, в стадии реализации не более 20%, при том, что и в действующих пока половина площадей пустует.

Ассоциация индустриальных парков России собирает ежегодные представительные форумы, на которые выносит весь набор актуальных вопросов. Также лоббирует в Правительстве РФ «необходимость формирования комплексных мер поддержки...,  ускоренных, упрощенных и удешевленных процедур технологического присоединения..., субсидирование затрат..., субсидирование процентных ставок кредитов..., создание инфраструктуры общего пользования...» и т.д. – по письму в Минпромторг. И это правильно, дал бы только какой Высший разум скорых обнадеживающих результатов!

Где слабо, там рвётся

Касательно сертификации: парку для узаконивания его в качестве индустриального, а прежде всего - к его управляющей компании, предъявляются довольно серьезные требования.  
УК обязана не просто предоставить резидентам в аренду площади и необходимую инфраструктуру. Она должна взять на себя полное обслуживание имущественного комплекса и инженерных сетей, бесперебойное обеспечение энергоресурсами: электроэнергия, газ, тепло, вода. 

С предоставлением инженерных, логистических, телекоммуникационных, консультационных и иных видов услуг, что также в обязанностях УК -  уже сложнее. Поскольку за этим - масса разнородных подрядчиков, к тому же из сфер, не всегда смежных с основной, а порой из неведомых ранее для начинающих девелоперов. Дальше – больше: индустриальному парку нужен «концепт». Не просто описание площадей да контора с прайсом. Нужна разумная, цивилизованная, прозрачная резидентная политика, нужна маркетинговая и инвестиционная стратегия, желательно – в русле отраслевой специализации. В идеале требуется бизнес-план, с расчетом эффективности, с пониманием перспектив развития. То есть менеджмент нового уровня, каковым на массе бывших госпредприятий заниматься просто некому. Управляющая компания часто остается слабым местом индустриального парка. Путь – через битьё шишек, потрудившись как следует, не особо надеясь на всем дающее государство.

ТехИнфо

Опыт и практика создания индустриальных парков, а также технопарков и инновационных кластеров выдвигается для регионов в качестве необходимого условия создания на своей территории особых экономических зон. На этот счет Правительством РФ принято специальное Постановление №272, от 27 марта 2013 г. Дополнительный критерий нацелен на упорядочение присвоения инновационным площадкам статуса ОЭЗ, предоставления налоговых и таможенных льгот, возможного выделения средств федерального бюджета на создание объектов инфраструктуры.

Со стороны местных администраций барьерами на пути скорейшего развития и наполнения иннопарков нередко становятся завышенные требования к резидентам. Высокие хотения, к тому же часто в условиях плачущей экономики, понятны, но далеко не всегда реалистичны. Не менее 200-300 миллионов инвестиций, с обязательной, разумеется, местной регистрацией, гарантией жестких сроков ввода объектов, обещанирем высокой зарплаты трудящимся и прочее  – далеко не всякий желающий кандидат в резиденты готов осилить. В основном потенциальный интерес к индустриальным паркам выражает все-таки малый и средний бизнес.

Но процесс идет и будет только нарастать. Потому что индустриальный парк не на воззваниях, а на деле даёт цепочку от научных разработок, проектов, НИОКР и предпринимательских инициатив к созданию технологий, производств, к реальным инвесторам. Развитие сети индустриальных парков должно несколько цивилизовать бизнес-отношения на территориях их развертывания. Ведь даже от элементарного: безопасней строить отношения с бизнес-структурой, которая - резидент индустриального парка – по меньшей мере производство, склад, офис не просто за «высоким забором», а за поручительством  управляющей компании.

Так что будь они индустриально-технологическими, просто индустриальными или обыкновенно промышленными – главное, чтобы уже поскорей задействовали, подвигая и подталкивая экономическое восстановление регионов.

 

http://www.tehsovet.ru/article/chief/1856.html

Последние новости

CBRE, ведущая международная консалтинговая компания в области недвижимости, проанализировала основные тенденции на рынке складской недвижимости и пришла к выводу, что в 2017 году доля свободных площад...
12.07.16